La empresa Acciona Construcción S.A., en condición de Promotor delegado, ha liderado este proyecto que combina rehabilitación con obra nueva, y en el que el uso de BIM se ha extendido a las fases de construcción y explotación.
EL PROYECTO
La intervención, ubicada en una de las áreas más pujantes del centro de Madrid: Méndez-Álvaro, consistió en la reforma y rehabilitación total o parcial de cinco edificios existentes de principios del siglo XX, completando la manzana con un nuevo edificio en la parte sur, para conformar un complejo de oficinas de alto-standing.
El contrato incluía la obtención de la Certificación de Sostenibilidad Breeam Es Comercial 2010 v. Beta Excelente.
Cabe destacar la alta implicación en el uso de BIM por parte de todos los agentes:
- AXA REIM como Propiedad.
- GLEEDS como Project Manager.
- CBRE como explotador del edificio.
- L35 como Proyectista y Dirección Facultativa.
- ACCIONA Construcción como Promotor Delegado
El equipo BIM participante del proyecto ha sido el siguiente:
- Francisco J. Pizarro Palma, de ACCIONA Construcción, como BIM Lead Manager.
- César F. Fernández del Amo, de ACCIONA Construcción, como BIM Manager.
- Esperanza Nájera Juanes, de ACCIONA construcción, como Information Manager.
- Luís Muñoz Delgado, de ENGIE, como respondable de BIM Climatización.
- El Grupo BIM de la Dirección de Innovación de ACCIONA Infraestructuras, como consultoría de procesos y modelado, con la participación de Mª José Hervás, Marcos González, Pedro Rey y Enrique Gómez.
Objetivos del uso de BIM
Aunque inicialmente la aplicación de BIM abarcaba el proceso constructivo completo, incluyendo 4D planificación y 5D costes, la inexistencia de un proyecto de ejecución redactado en BIM y la premura de los plazos obligaron a restringir esos usos a análisis de coordinación entre especialidades y de constructibilidad de sistemas de fachadas y acabados.
Además, el modelo BIM desarrollado debía facilitar la explotación del activo posterior.
Beneficios obtenidos por el uso de la metodología BIM
El uso de la metodología BIM, ha resultado satisfactoria tanto para la fase de Construcción como para la de Explotación.
Durante la fase de construcción se ha conseguido:
- Mejora de la coordinación entre los diferentes sistemas de las instalaciones de climatización, y de estos con la estructura del edificio.
- Análisis de constructibilidad de sistemas de fachada y acabados interiores.
- Definición geométrica precisa de los espacios de mayor complejidad arquitectónica.
Respecto a la fase de explotación, hay que destacar que se ha asociado el modelo BIM a FM, con la creación de un repositorio documental asociado a un modelo geométrico 3D que permitirá a los usuarios una más eficiente gestión del activo durante su período de explotación, reflejado en los siguientes aspectos:
- Optimizar la gestión de los edificios, tanto a nivel comercial como en el control y organización de los diferentes servicios.
- Facilitar el uso y manejo del edificio.
- Facilitar el desarrollo y la ejecución de futuros proyectos de modificación y redistribución en los edificios.
- Mejorar el control económico y, por ende, obtener una mayor rentabilidad del activo a lo largo de toda su vida útil.
Barreras encontradas
Durante el proyecto, se han encontrado una serie de barreras respecto al uso de BIM:
- Expectativas respecto a la metodología BIM por encima de la situación real de implantación de la misma, encontrado diferentes niveles de madurez en la adopción de BIM por los distintos agentes.
- Desconfianza en las ventajas que puede aportar el empleo de la metodología BIM.
- Resistencia al cambio cultural derivado del avance tecnológico. Visión instrumental puramente de las herramientas BIM.
Uso de estándares openBIM
Para el desarrollo del contenido de información del modelo 7D, se acudió a los estándares UK BIM Level 2, (PAS 1192-2:2013 y PAS 1192-3:2014) adaptando los contenidos de información propuestos en los mismos a la realidad del mercado en España, a los aspectos singulares del proyecto y a las necesidades efectivas trasladas por los usuarios.
De esta forma, se establecieron diferentes niveles LOD y LOI en función de los diferentes sistemas constructivos.
Conclusiones
Del desarrollo del proyecto se extraen las siguientes conclusiones:
- Dada la entidad del proyecto, excelente piedra de toque para la implantación de la metodología BIM en la organización interna de los diferentes agentes.
- La generación del modelo 7D permitió entender a los usuarios los potenciales beneficios que el tratamiento sistematizado y centralizado de la información final de obra aporta a la fase de explotación de activos inmobiliarios.
- Por último, de cara a futuros proyectos, ha sido muy provechoso el proceso de reflexión sobre la selección, tratamiento y gestión de la información generada en obra que es verdaderamente adecuada para la fase de explotación.
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